Perché oggi il Real Estate guarda agli ESG?

Negli ultimi anni, il settore immobiliare ha visto crescere in modo esponenziale l’attenzione verso i criteri ESG (Environmental, Social, Governance).

Questi fattori – valore, rischio e sostenibilità – non sono più dimensioni separate, ma si integrano per creare un approccio strategico al lungo termine.

Accesso ai Capitali

Una fetta crescente del capitale di investimento a livello globale è “etichettata” come sostenibile o “green”.

Fondi di investimento, banche e altri istituti finanziari sono sempre più orientati (spesso anche per requisiti normativi come l’SFDR in Europa) a finanziare progetti e acquistare asset che dimostrano elevate performance ambientali, sociali e di buona governance.

Le società immobiliari o i progetti che integrano seriamente i criteri ESG hanno maggiori probabilità di attrarre finanziamenti, spesso a condizioni più vantaggiose, rispetto a quelli che non lo fanno. Avere un buon profilo ESG diventa un vantaggio competitivo nell’accesso al mercato dei capitali. (rif. 1,2)

Minore Esposizione al Rischio

Gli immobili con scarse performance ESG sono esposti a diversi tipi di rischio:

• Rischio Normativo: Nuove leggi sull’efficienza energetica, sulle emissioni di CO₂ o sulla sicurezza potrebbero rendere obsoleti o costosi da adeguare gli edifici non conformi (rischio di “stranded assets” o beni incagliati). (rif. 3,4)
• Rischio di Mercato: La domanda da parte di inquilini e acquirenti si sta spostando verso edifici più sostenibili. Gli immobili meno performanti potrebbero subire svalutazioni (“brown discount”) o avere tassi di sfitto più elevati. (rif. 5,6)
• Rischio Fisico: Cambiamenti climatici (inondazioni, ondate di calore) possono danneggiare proprietà non progettate con criteri di resilienza. (rif.7,8)

Integrare l’ESG significa mitigare questi rischi, proteggendo il valore dell’investimento nel lungo periodo.

Attrazione

• Asset più Attrattivi: Gli immobili che possono vantare certificazioni ambientali (come LEED, BREEAM, o quelle promosse da GBC Italia) o che dimostrano attenzione agli aspetti sociali (benessere degli occupanti, impatto sulla comunità) sono più desiderabili. (rif. 9,10)
• Investitori consapevoli: Che cercano allineamento con i propri valori e minori rischi.
• Aziende inquiline: Che devono rispettare i propri obiettivi ESG e vogliono offrire spazi di lavoro salubri e attrattivi per i dipendenti.
• Acquirenti finali: Sempre più sensibili ai temi della sostenibilità e ai costi di gestione. Questo si traduce in una maggiore velocità di commercializzazione e potenzialmente in prezzi/canoni di affitto più elevati (“green premium”).

Costi Operativi più Bassi

L’efficienza energetica (isolamento, impianti moderni, energie rinnovabili), la gestione ottimizzata dell’acqua e dei rifiuti, e una manutenzione responsabile portano a una riduzione diretta e misurabile delle spese di gestione dell’immobile.
Minori costi operativi significano maggiore redditività per il proprietario e/o bollette più leggere per gli inquilini, aumentando ulteriormente l’attrattività dell’asset. (rif. 11,12)

Maggiore Resilienza

Progettare e gestire immobili tenendo conto dei futuri cambiamenti climatici e normativi li rende più robusti e capaci di mantenere il loro valore nel tempo.
Allinearsi oggi agli standard ESG più elevati evita la necessità di costosi interventi di adeguamento in futuro, quando le normative saranno probabilmente ancora più stringenti o gli impatti climatici più evidenti. È una forma di “future-proofing” dell’investimento. (rif. 3 ,7)

Il Ruolo delle Metriche e Certificazioni

Per rendere credibile e concreta l’integrazione ESG, non bastano le dichiarazioni di intenti. Servono metriche tangibili, misurabili e verificabili. Qui entrano in gioco organismi come il Green Building Council (GBC) Italia e sistemi di rating/certificazione riconosciuti (es. LEED, WELL, BREEAM, ecc.).

• Misurabilità: Forniscono standard e protocolli per quantificare le performance ambientali e sociali di un edificio. (rif. 13)
• Certificazione: Offrono una validazione da parte di terzi indipendenti, che attesta il raggiungimento di determinati livelli di sostenibilità. (rif. 14)

Riferimenti

1. Global Sustainable Investment Review 2022 – GSIA (dic. 2023)
   
2. SFDR’s impact on real estate investment – INREV (mar. 2023)
   
3. Managing Transition Risk in Real Estate – UNEP FI (mar. 2022)
   
4. Mark Carney warns net zero will mean ‘significant’ stranded property assets – Financial Times (feb. 2024)
   
5. Return on Sustainability – JLL (gen. 2022)
   
6. Tipping point for low-carbon buildings demand in sight – Reuters (mar. 2024)
   
7. Climate Change Resilience in the Built Environment – WorldGBC (2023)
   
8. Preparing for Climate Change: Commercial Real Estate’s Next Great Challenge – CBRE (2022)
   
9. Value of Environmental Building Features – CBRE (2021)
   
10. Unlocking the Benefits of Healthy Buildings – MIT Center for Real Estate (2021)
    
11. The Business Case for Energy-Efficient Buildings – ENERGY STAR
    
12. Energy Efficiency 2023 – IEA
    
13. LEED Rating System – USGBC
    
14. WELL Certification v2 – International WELL Building Institute